别墅到底是大坑还是香饽饽？
别墅到底是大坑还是香饽饽？
上周我们写了一篇文章，建议有条件的小伙伴尽早入手一套小别墅，迟恐不及。
如果有能力还是尽早买套小别墅吧
巧合的是同一天远方青木也发表了一篇文章，意思说千万别碰别墅，因为未来别墅区才有可能成为最大的贫民窟。
群里就有小伙伴说了，看小编文章觉得有道理，看青木的文章也觉得有道理，那道理谁说的对呢？
其实如果长期关注我们公号的小伙伴，学会了辩证思维的能力，会很容易发现，其实两篇文章说的都对。
青木文章所表达的主要意思：远郊、乡镇的大别墅有可能成为贫民窟
原因有：
1、偏远，通勤不便，配套缺乏，所以日常居住并不合适
2、独栋、双拼之类的物业面积偏大，总价偏高。且装修费高昂，买的起也未必装的起，装的起也未必住的起。
中国的有钱人主要也是“NEW MONEY”为主，真要他们耗“巨资”享受生活他们也肉疼的，所以很多的独栋，双拼啥的有钱人就是买了放在那，不住的
3、持有成本太高，空在那里就容易年久失修，房子是需要人气的，长久没有人住的小区真的有可能会成为“贫民窟”
而我们文章所表达的意思是：
城市别墅、小别墅未来会越来越吃香，买别墅宜早不宜迟
原因有：
1、禁墅令动真格的，未来别墅审批会越来越难，少则代表稀缺，稀缺则代表价值
2、别墅梦这个东西很多人是真的有的。没有的小伙伴大多数情况也只是暂时能力还够不上，将来如果有了相应的条件，别墅需求就会不受控制的迸发出来。有需求才有价值
3、城市别墅不同于远郊、乡镇别墅，具备日常居住的可能，如果户型面积合理的话，舒适度碾压普通住宅，有对比才有伤害
4、我们主推的是“小”别墅，这个小才是灵魂所在，别墅虽好，买得起，住得起才是关键。
明面上说的是小，背后还有个隐藏条件没有说，那就是好别墅，具体多小的别墅才算小别墅，以及什么样的别墅才是好别墅，在我们之前的文章里是有答案的，今天我们再来整体梳理一遍。
城市（副中心）+“小”+“好”
三者合一乃为好别墅是也，也是目前经过市场验证的最受欢迎的好房子。
1
城市副中心
因为城市真正的市中心已经基本开发饱和，也因为禁墅令的实行，所以传统意义上大家都喜欢的“市中心”出现别墅类好房子的概率已经很小了。所以新兴的城市副中心是大家能够买到好房子最后的希望。
而新兴的城市副中心则不同于远郊，它的交通便利、环境优美、配套齐全，是完全具备日常居住条件的。
例如苏州最具代表性的2个板块就是吴江太新和科技城。一直都是我重点推荐的方向。
科技城的金茂府叠墅还曾入选我所测评的苏州2019年4大性价比最高的别墅项目。
2
多“小”才算“小”？
这个小既是“小”，也是“大”
它得有终改的居住舒适度，它得比传统别墅“小”，它得比普通住宅“大”
所以，最后得出的面积段范围在160-200平，180平为最佳
这是宽敞的3+1房或者4+1房所必须的面积段
传统大别墅的成本真的很高，现在人工涨的太厉害了，一套别墅的装修费动则上百万，面积大点的真的要两三百万，都快赶的上房价的一半了。
这还只是装修费用，没有考虑悬在大家头上的达斯莫克之剑——“房产税”未来落地之后的税费，如果参考美国的话，每年的房产税在总房价的1到3个点之间，别墅总价高昂，每年总房价的1到3个点的税费，这可真不是一笔小数目，所以买的起住不起是一个非常现实的问题，我们买房要具有战略前瞻眼光。
考虑到中国的国情，中国的房产税要实行，大概率也会有个人均减免面积，按照上海的标准人均60平的话，那三口之家的减免面积正好是180平。
而绝大多数的高层、洋房住宅，它的面积段最大一般不超过于160平左右（只是绝大多数），再考虑到别墅的得房率高，所以180平的别墅居住舒适度会比160平的高层、洋房会有一个质的提升。
既要住的舒服，也要规避可能的房产税，还要明显区别于普通高层、洋房，最佳面积段180平就是这么来的。
3
那什么才是“好”呢？
这个就又是我们经常提及的那个问题了，洋房、叠墅、大平层、还有联排，谁才是中产阶级的改善之王？
我们文章层多次讨论，这里就不再复述，直接上结论：
在目前的市场因素下，叠墅的综合性最强，最有可能好产品。
但是，非常稀少的非代表性的小联排也很有潜力。
比如青剑湖板块的阿卡迪亚四区的小联排，大家可以搜一下看看它的单价是多少。
而这个项目能如此抢手，原因也是完美符合我们一直在强调的这几点：
过得去的地段+小面积（产证120平，实用200平）+好户型（大面宽、地上三层、没有地下室、有花园）
类似的还有铂悦府的叠加（单价7万+），园区除玲珑湖景大平层（单价8万+）之外的实际单价之王，而玲珑之所以霸榜是占据了核心地段+金鸡湖湖景大平层+一线学区三大要素的。
而铂悦府有的仅仅是品质和产品力，二者市场认可的价格相差也仅在万元左右。
放长远点来看，铂悦府甚至有冲击园区最高的潜力。因为大平层常有，而叠墅不常有。
这些是传统的从产品和居住的角度来看待这个问题，下面我们换个角度，从人性的角度来看一看，你会发现，殊途同归，其实答案都一样。
什么是好房子？
其实这不是一个客观问题，而是一个主观问题。
因为现在的房子，只要是商品房，至少水电煤是通的，这要放在古代，那舒适度爆了皇宫多少条街了。
所以，一个房子是不是好房子，它并不是一个独立的问题，而是要放在大的环境里去比较，有了比较才有答案。
下面的比例可能并不准确，但大方向不会错，大家看个意思就可以了。
市面上可以住的房子里面，商品房占了不到一半，所以如果你买的是商品房，那你就已经是均值以上了。
在商品房里面，高层和小高层占据了绝大多数，至少有8成。
所以如果你住的是洋房或者别墅，那你已经是属于10%了。
在这10%里面，洋房占据了其中的8成左右，剩下的是别墅，而别墅里面，“面积超标”的联排、合院、双拼、独栋加一起至少也占到一半，所以面积合适的“小别墅”大概占到多少比例呢？1%！
而这百一的房子里，还要考虑在大家认为的主流板块里，还得户型设计合理（现在流行的是三开间朝南，而绝大多数老别墅都是2开间的）。
所以，最终一个城市里能经过如此严格筛选出来的好房子通常一只手就能数过来，最多不超过2只手，时间久了大家都能报出这些项目的名字来。
人类是个情绪性的动物，富裕并不能带来多少幸福感，攀比才能带来幸福感。
只有比周边的人住的更好，那才是真的住的好。
所以，当真正的好房子出现时，它的受欢迎度是有保障的，经过今年的市场验证，我们有理由相信，这样的房子可以穿越政策的阻挠，走出属于自己的独立的行情的。
为啥会有10万+的业主在卖房呢？
因为他们想买房，因为他们现在住的房子不够好！
社会的金字塔形态是稳定的，塔尖的人群只有那么多，每一个塔尖人士的存在都对应着相应“为他服务”的“基层人员”的存在。因此，他们所对应的大别墅，真别墅的流动性是非常薄弱的。这个需求人群太少了。
而中国社会正在经历经济的大爆发，大发展，中产阶级人口的大量增长。人们有意愿，有想法要成为中产阶级。而他们所能企及的最好的房子就是经济型别墅。
因此，城市（副中心）+“小”+“好”的小别墅会成为炙手可热的香饽饽。
这是未来一段相当长时间里中国最主流的购房需求！
投资是什么？投资就是提前发现需求，然后上车，等着价值慢慢的体现出来！
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